Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·101 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
101d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.844 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
77.394 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
77.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.576.249 kr.
78.539 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
77.394 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
77.394 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
20.423 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år116.556 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)81.736 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år167.676 kr.
Salgspris5.879.650 kr.
Profit (1 års hold)517.506 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år181.209 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)959.649 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-53.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.676 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.209 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)77.394 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Mulighedsrig lejlighed med solrig altan
Denne ældre lejlighed byder på en spændende mulighed for dig, der ønsker at sætte dit eget præg og skabe en moderne bolig med personlig stil. Planløsningen er veludnyttet og rummer flere gode, regulære rum, som giver et solidt udgangspunkt for både renovering og indretning.Boligens hjerte er den rummelige stue, som har et dejligt lysindfald og god plads til både sofaområde og spiseplads. Herfra er der adgang til en hyggelig altan, hvor du kan nyde udelivet i rolige omgivelser.Soveværelset er lig