← Tilbage til on-market
Julius Bloms Gade 9, 4. th
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 95✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.201 kr/m² × 87 m² = 7.064.503 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.052 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.064.503 kr.
81.201 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.154.593 kr.
82.237 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.064.503 kr.
81.201 kr./m²
-11.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
20.115 kr./m²
-78.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år134.868 kr.
Salgspris7.064.503 kr.
Profit (1 års hold)-845.449 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år191.244 kr.
Salgspris7.559.018 kr.
Profit (1 års hold)-294.558 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.8%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år255.616 kr.
Salgspris8.110.049 kr.
Profit (1 års hold)320.845 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)244.296 kr.
− Ejerudgifter/år-53.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)191.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.616 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.064.503 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-980.317 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-24normal
5.075.000 kr.58.333 kr./m²
2017-06-08normal
4.050.000 kr.46.552 kr./m²
2014-06-25normal
2.675.000 kr.30.747 kr./m²
2005-09-11family
1.200.000 kr.13.793 kr./m²
1998-12-08normal
993.000 kr.11.414 kr./m²
1994-11-11normal
495.000 kr.5.690 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.075.000 kr.2021-12-24 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant 3V'er med altan og attraktiv beliggenhed
Med Assistens Kirkegård som nærmeste nabo udbydes denne særdeles indbydende treværelses ejerlejlighed, en bolig, hvor klassisk københavnercharme og moderne liv går op i en højere enhed. Her bor du i et af Nørrebros mest eftertragtede kvarterer med byens puls og grønne åndehuller lige uden for døren.Lejligheden fordeler sig over 87 veludnyttede kvadratmeter på fjerde sal, hvor lys og udsigt går hånd i hånd. Her åbner byen sig med kig over Nørrebros tage og en himmel, der synes uendelig. Boligen b