iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Grækenlandsvej 39, 1. tv

2300 København S · edc · EDC Sauerberg & Gade

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +4.1%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 84✓1. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.559 kr/m² × 85 m² = 5.232.525 kr.
Grækenlandsvej 39, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1934
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
56d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.116 kr./år
Alpha
4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.232.525 kr.
61.559 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
59.139 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.326.003 kr.
62.659 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
58.765 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.232.525 kr.
61.559 kr./m²
+4.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
16.471 kr./m²
-72.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år127.284 kr.
Salgspris5.232.525 kr.
Profit (1 års hold)332.989 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.7%
α (alpha)4.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år179.304 kr.
Salgspris5.598.802 kr.
Profit (1 års hold)751.286 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.4%
α (alpha)4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år277.798 kr.
Salgspris6.006.939 kr.
Profit (1 års hold)1.257.916 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-46.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.304 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.798 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.232.525 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread205.705 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)58.765 kr.
MæglerEDC Sauerberg & Gade
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1995-02-27normal
380.000 kr.4.471 kr./m²
1993-10-07normal
394.000 kr.4.635 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
380.000 kr.1995-02-27 · 31 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet og lys ejerlejlighed med attraktiv beliggenhed på Amager

På Grækenlandsvej 39, 1. tv. finder I denne charmerende og veludnyttede ejerlejlighed med en attraktiv beliggenhed tæt på offentlig transport, gode indkøbsmuligheder og grønne områder - midt i populære København S. Boligen byder på et rummeligt soveværelse samt en separat spisestue, der nemt kan indrettes som ekstra værelse, kontor eller børneværelse alt efter behov. Hertil kommer en stor og indbydende stue med et fantastisk lysindfald fra de to franske altaner, som skaber en lys og luftig atmosfære i hjemmet. Derudover får I et pænt badeværelse med flotte lyse klinker og separat bruseniche samt et lyst og velholdt køkken med god plads til både madlavning og hyggelige stunder. Lejligheden fremstår med en god planløsning og masser af muligheder for at sætte sit eget præg. Beliggenheden er ideel for jer, der ønsker kort afstand til metro, caféer og byliv - samtidig med at Indre By nås på blot ca. 16 minutter på cykel. Her får I en attraktiv bolig med masser af charme og en central placering på Amager.