Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
Red flags
- ·α -12.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.3%✓KBH-klassiker 1918✓Sol 95✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.142 kr/m² × 56 m² = 4.319.979 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1918
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.624 kr./år
Alpha
-12.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.319.979 kr.
77.142 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
87.968 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.375.492 kr.
78.134 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.895.000 kr.
87.411 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.319.979 kr.
77.142 kr./m²
-11.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
16.964 kr./m²
-80.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.6%
α (alpha)-12.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.6%
Gross rental/år83.616 kr.
Salgspris4.319.979 kr.
Profit (1 års hold)-522.625 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.9%
α (alpha)-12.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-2.9%
Gross rental/år117.888 kr.
Salgspris4.622.378 kr.
Profit (1 års hold)-185.954 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.4%
α (alpha)-12.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år193.104 kr.
Salgspris4.959.336 kr.
Profit (1 års hold)226.220 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-30.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.888 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.104 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.319.979 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-606.241 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-12.3%
Mægler
kr/m² (udbud)87.411 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-14family
808.000 kr.14.429 kr./m²
2013-10-23normal
1.495.000 kr.26.696 kr./m²
1998-07-13normal
502.780 kr.8.978 kr./m²
1994-03-23normal
280.000 kr.5.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2013-10-23 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Du kommer til at blive overrasket over, hvor centralt det her faktisk er!
Området omkring Under Elmene og Svinget ,lige efter Christianshavn – er præcis sådan et sted.Et af de mest charmerende og hyggelige kvarterer i København og lidt af en skjult perle for dem, der ikke allerede kender det.Mange tænker Amager er langt væk, men i virkeligheden bor du her tættere på Indre By, end mange forestiller sig. En kort gåtur til Christianshavn, en hyggelig tur videre mod Kongens Nytorv eller bare hop på metroen fra Amagerbro, hvor du er blot to stop fra centrum.Samtidig får du