Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -3.0%!Sol 49✓1. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.030 kr/m² × 80 m² = 6.242.422 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.836 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.242.422 kr.
78.030 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.435.220 kr.
80.440 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.308.883 kr.
78.861 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.395.000 kr.
79.938 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.242.422 kr.
78.030 kr./m²
-2.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
21.250 kr./m²
-73.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.3%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år106.164 kr.
Salgspris6.242.422 kr.
Profit (1 års hold)-86.634 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-3.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år163.764 kr.
Salgspris6.679.392 kr.
Profit (1 års hold)407.936 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.8%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år253.933 kr.
Salgspris7.166.300 kr.
Profit (1 års hold)985.014 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år192.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.600 kr.
− Ejerudgifter/år-85.836 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.933 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.242.422 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-192.798 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.938 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-04-08normal
2.995.000 kr.37.438 kr./m²
2015-10-05normal
2.595.000 kr.32.438 kr./m²
2009-03-12normal
1.395.000 kr.17.438 kr./m²
1995-05-30normal
376.360 kr.4.705 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2016-04-08 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet lejlighed i hjertet af Indre Østerbro
På en attraktiv adresse på Indre Østerbro finder du denne indbydende og veldisponerede lejlighed på første sal. Her får du en bolig med en gennemtænkt rumfordeling, masser af naturligt lys og gode rammer for både familieliv, par eller dem, der ønsker ekstra plads.Lejligheden byder på tre gode soveværelser, som giver fleksible indretningsmuligheder, hvad enten behovet er børneværelser, hjemmekontor eller gæsteværelse. Det rummelige køkken har spiseplads og fungerer som et naturligt samlingspunkt