Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·133 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 14.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓1. sal✓61 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
133d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.400 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
73.689 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
74.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.510.129 kr.
73.937 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
73.689 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
73.689 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
900.000 kr.
14.754 kr./m²
-80.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år44.040 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)15.220 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år81.372 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)367.202 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år143.328 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)779.768 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-80.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)44.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)81.372 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)143.328 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.689 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-23normal
2.995.000 kr.49.098 kr./m²
2016-08-17normal
2.200.000 kr.36.066 kr./m²
2015-06-02normal
1.615.000 kr.26.475 kr./m²
2005-08-03normal
1.370.000 kr.22.459 kr./m²
2002-05-05normal
871.914 kr.14.294 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2023-10-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.5% pa
FMV implicerer14.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 2-værelses lejlighed i hjertet af Islands Brygge
Drømmer du om at bo i en moderne lejlighed på Islands Brygge?Så er det nu, du skal læse med. Der er tale om en indflytningsklar 2V’er med ekstraordinære lysindfald, store, veldisponerede rum og en vestvendt altan, og med bopæl her bliver du ligeledes del af en eftertragtet ejerforening.Beliggenheden er noget helt for sig. Her bor du midt mellem Amager Fælleds vilde natur og det livlige sommermiljø ved Københavns Havn. Du har kulturhus, havnebad, beachvolley, havnepark, indkøb og spisesteder lige