← Tilbage til on-market
Nordre Fasanvej 157, 1. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -10.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 18.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 90✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.129 kr/m² × 56 m² = 4.039.226 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.324 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.039.226 kr.
72.129 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
80.783 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.123.431 kr.
73.633 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
80.268 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.039.226 kr.
72.129 kr./m²
-10.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
23.214 kr./m²
-71.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år110.796 kr.
Salgspris4.039.226 kr.
Profit (1 års hold)-373.798 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år153.132 kr.
Salgspris4.321.972 kr.
Profit (1 års hold)-48.716 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.0%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år221.478 kr.
Salgspris4.637.031 kr.
Profit (1 års hold)334.690 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)183.456 kr.
− Ejerudgifter/år-30.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)221.478 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.039.226 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-484.594 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-10.7%
Mægler
kr/m² (udbud)80.268 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-27normal
3.200.000 kr.57.143 kr./m²
2023-06-15normal
2.500.000 kr.44.643 kr./m²
2019-04-03normal
2.100.000 kr.37.500 kr./m²
2014-11-19normal
1.375.000 kr.24.554 kr./m²
2007-06-04normal
1.452.500 kr.25.938 kr./m²
2003-11-26normal
1.005.000 kr.17.946 kr./m²
1997-08-17normal
401.000 kr.7.161 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2024-09-27 · 2 år siden
Udbudspris implicerer18.5% pa
FMV implicerer12.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses med stor vestvendt altan
På attraktive Nordre Fasanvej udbydes denne lyse og indbydende 2-værelses lejlighed på 56 m². Her får du en bolig, der føles større end tallene antyder, ikke mindst takket være det gode lysindfald og den velfungerende indretning. Stuen bliver lejlighedens naturlige samlingspunkt, og på de solrige eftermiddage forlænges opholdsrummet helt naturligt ud på den store vestvendte altan, hvor der er plads til både cafébord, loungemøbler og grønne planter. Samtidig byder ejendommen på en særdeles hyggel