iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Helsingborggade 11, 3. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -6.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1990) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1990✗α -6.2%✓Sol 100✓3. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.544 kr/m² × 83 m² = 6.602.181 kr.
Helsingborggade 11, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1990
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
18d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.196 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.602.181 kr.
79.544 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
84.805 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.679.259 kr.
80.473 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
84.277 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.602.181 kr.
79.544 kr./m²
-5.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
23.494 kr./m²
-72.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år119.004 kr.
Salgspris6.602.181 kr.
Profit (1 års hold)-317.635 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.3%
α (alpha)-6.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år178.764 kr.
Salgspris7.064.334 kr.
Profit (1 års hold)204.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.3%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år259.573 kr.
Salgspris7.579.304 kr.
Profit (1 års hold)800.057 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.960 kr.
− Ejerudgifter/år-80.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.573 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.602.181 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-436.639 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-6.2%

Mægler

kr/m² (udbud)84.277 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-07-18normal
3.800.000 kr.45.783 kr./m²
2000-03-19normal
1.597.000 kr.19.241 kr./m²
1996-05-24normal
810.000 kr.9.759 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2018-07-18 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys Østerbro-lejlighed med sydvestvendt altan, veldisponeret planløsning og unik gård med pool og sauna

Velkommen til Helsingborggade 11, 3. tv. – en lys og særdeles veldisponeret lejlighed på attraktive Østerbro. Med sine 83 m², to gode værelser og en skøn sydvestvendt altan henvender boligen sig perfekt til parret, den lille familie eller dem, der ønsker et ekstra værelse til hjemmekontor eller gæster.Lejligheden byder på en skøn planløsning med entré, to rummelige værelser, et pænt køkken fra Unoform, et flot badeværelse samt en stor og indbydende stue. Fra stuen er der direkte udgang til den s