Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 19.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -12.5%✓Sol 95✓Klassisk 1885✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.565 kr/m² × 42 m² = 3.341.728 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
42 m²
Værelser
2
Byggeår
1885
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.568 kr./år
Alpha
-12.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.341.728 kr.
79.565 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
90.943 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.365.835 kr.
80.139 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
90.357 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.341.728 kr.
79.565 kr./m²
-11.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
850.000 kr.
20.238 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.3%
α (alpha)-12.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år46.152 kr.
Salgspris3.341.728 kr.
Profit (1 års hold)-431.740 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.6%
α (alpha)-12.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år73.368 kr.
Salgspris3.575.649 kr.
Profit (1 års hold)-170.603 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.7%
α (alpha)-12.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år168.270 kr.
Salgspris3.836.304 kr.
Profit (1 års hold)184.954 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (42) × 12 mdr
= Langtidsleje/år90.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)117.936 kr.
− Ejerudgifter/år-44.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)73.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.270 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.341.728 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-477.892 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-12.5%
Mægler
kr/m² (udbud)90.357 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-04-12normal
2.210.000 kr.52.619 kr./m²
2005-08-25normal
1.495.000 kr.35.595 kr./m²
2004-12-28family
889.695 kr.21.183 kr./m²
2002-12-29normal
862.217 kr.20.529 kr./m²
1996-06-14normal
364.000 kr.8.667 kr./m²
1992-05-12normal
290.000 kr.6.905 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.210.000 kr.2023-04-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.7% pa
FMV implicerer14.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 vær. i stille baghus på indre Nørrebro, tæt ved søerne og grænsen til Frb.
Tilbagetrukket og placeret i stille baghus finder du denne delevenlige og hyggelige 2-værelses lejlighed i parklignende omgivelser. Boligen er centralt placeret tæt på byens mange muligheder, men ligger samtidig fredeligt væk fra trafik og larm. Til begge sider af ejendommen er der et fantastisk gårdmiljø, som skaber en grøn og indbydende atmosfære - og søerne ligger få minutter væk. LEJLIGHED: På 3. sal i stille baghus, finder man denne exceptionel veludnyttet 2-værelses. Du har god entré med