iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Kjelds Plads 8, 1. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.086 kr/m² × 72 m² = 5.622.169 kr.
Sankt Kjelds Plads 8, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
57d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.036 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.622.169 kr.
78.086 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
87.981 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.698.890 kr.
79.151 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.295.000 kr.
87.431 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.622.169 kr.
78.086 kr./m²
-10.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.444 kr./m²
-77.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år112.764 kr.
Salgspris5.622.169 kr.
Profit (1 års hold)-599.687 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-11.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år164.604 kr.
Salgspris6.015.721 kr.
Profit (1 års hold)-154.295 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år279.733 kr.
Salgspris6.454.250 kr.
Profit (1 års hold)399.363 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-60.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.764 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.733 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.622.169 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-712.451 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-11.2%

Mægler

kr/m² (udbud)87.431 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-06-30normal
3.800.000 kr.52.778 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2020-06-30 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik delevenlig lejlighed med 2 store altaner!

Lysfyldt 3-værelses lejlighed på 72 m² centralt ved Skt. Kjelds Plads  Et flot hjem med to altaner på ØsterbroI det stadigt mere attraktive Klimakvarter forenes byliv med grønne indslag, og netop her udbyder vi nu en velindrettet lejlighed med to skønne altaner, der orienterer sig mod hhv. morgen- og aftensolen. Planløsningen er desuden delevenlig og giver fleksible muligheder – både for vennerne eller parret, der fx drømmer om et børneværelse.Selve lejligheden åbner sig via en fordelingsentré,