Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.9%✓5. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.627 kr/m² × 45 m² = 4.393.213 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
45 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.040 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.393.213 kr.
97.627 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
100.529 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.428.750 kr.
98.417 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
99.889 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.393.213 kr.
97.627 kr./m²
-2.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
23.333 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.5%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år63.960 kr.
Salgspris4.393.213 kr.
Profit (1 års hold)-66.647 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-2.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år96.360 kr.
Salgspris4.700.738 kr.
Profit (1 års hold)273.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.5%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år295.729 kr.
Salgspris5.043.409 kr.
Profit (1 års hold)815.318 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-44.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)96.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.729 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.393.213 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-130.607 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)99.889 kr.
Mæglerdanbolig Rødovre
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-22normal
2.950.000 kr.65.556 kr./m²
2019-05-01normal
2.500.000 kr.55.556 kr./m²
2015-03-06normal
2.345.000 kr.52.111 kr./m²
2007-11-06normal
2.250.000 kr.50.000 kr./m²
2003-05-26normal
1.060.000 kr.23.556 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2021-12-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
60 ETAGEMETER CHARMERENDE TAGLEJLIGHED MED HEMS OG FRIT HIMMELKIG!
60 ETAGEMETER CHARMERENDE TAGLEJLIGHED MED HEMS OG FRIT HIMMELKIG!Velkommen indenfor til en lejlighed, der skiller sig ud fra mængden! I befinder jer øverst oppe, nærmere bestemt på 5. sal, hvor I overtager taglejligheden helt uden overboer og med et fantastisk himmelkig. Her bor I helt privat og ugeneret i en charmerende oase, hvor lejligheden prydes af fritliggende bjælker, der går på kryds og tværs.I træder indenfor til en bolig med en skøn rumfornemmelse, for der er åbnet op til kip, og øver