Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.3%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓3. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.711 kr/m² × 79 m² = 5.823.130 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.492 kr./år
Alpha
-17.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.823.130 kr.
73.711 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
89.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.899.034 kr.
74.671 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
88.544 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.823.130 kr.
73.711 kr./m²
-16.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
18.354 kr./m²
-79.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.7%
α (alpha)-17.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-15.7%
Gross rental/år113.148 kr.
Salgspris5.823.130 kr.
Profit (1 års hold)-1.102.542 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.9%
α (alpha)-17.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år164.340 kr.
Salgspris6.230.749 kr.
Profit (1 års hold)-643.731 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-17.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år251.176 kr.
Salgspris6.684.953 kr.
Profit (1 års hold)-102.691 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.832 kr.
− Ejerudgifter/år-57.492 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.148 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.340 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.823.130 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.215.690 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-17.3%
Mægler
kr/m² (udbud)88.544 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-03normal
3.625.000 kr.45.886 kr./m²
2019-07-05family
1.390.000 kr.17.595 kr./m²
2012-08-05normal
1.645.000 kr.20.823 kr./m²
2001-04-27normal
1.173.914 kr.14.860 kr./m²
1997-08-28normal
475.000 kr.6.013 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.625.000 kr.2020-06-03 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.6% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og herskabelig 3 værelses med stor altan
Velkommen til denne unikke 3-værelses lejlighed på hele 79 m². Her får du et lækkert og indbydende køkken-alrum, en stor altan, en lys og rummelig stue samt et dejligt soveværelse med god plads. Beliggenheden er desuden helt ideel med kort afstand til caféer, butikker, offentlig transport og indkøbsmuligheder. LEJLIGHED: Du træder direkte ind i boligens naturlige samlingspunkt - det flotte og moderne køkken-alrum. Her er der god plads til både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster med familie