iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thurøvej 11, 2. th

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.1%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 95✓2. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.810 kr/m² × 71 m² = 6.305.519 kr.
Thurøvej 11, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
20d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.856 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.305.519 kr.
88.810 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
87.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.393.373 kr.
90.048 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.195.000 kr.
87.254 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.305.519 kr.
88.810 kr./m²
+1.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
24.648 kr./m²
-71.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år128.064 kr.
Salgspris6.305.519 kr.
Profit (1 års hold)199.563 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)1.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år181.740 kr.
Salgspris6.746.905 kr.
Profit (1 års hold)694.625 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år312.636 kr.
Salgspris7.238.736 kr.
Profit (1 års hold)1.317.352 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år178.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)232.596 kr.
− Ejerudgifter/år-50.856 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.636 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.305.519 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread71.499 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha1.1%

Mægler

kr/m² (udbud)87.254 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-04-05normal
3.495.000 kr.49.225 kr./m²
2013-02-19normal
2.030.000 kr.28.592 kr./m²
2008-01-08normal
1.840.000 kr.25.915 kr./m²
2006-01-28family
1.105.000 kr.15.563 kr./m²
2003-07-08normal
1.300.000 kr.18.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2018-04-05 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk 3 værelses lejlighed i attraktivt kvarter på Frederiksberg. Mulighed for altan.

Stemningsfuld 3 værelses på FrederiksbergHer får du en klassisk og stemningsfuld 3 værelses lejlighed i en smuk ejendom fra begyndelsen af 1900-tallet. Den røde facade, de fine detaljer og det pæne indgangsparti sætter scenen, og bag bygningen venter et grønt gårdmiljø med plæne, træer og hyggelige siddepladser, hvor du kan nyde roen midt i byen. Indenfor understreger stuk, fyldningsdøre, lyse vægge og varme plankegulve den herskabelige stil, mens stuer en suite giver flot rumfornemmelse. Køkken