Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
- ·Seller CAGR 16.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗113 m² for stor!Sol 39✓α +12%✓Stand 8/10✓1. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 49.660 kr/m² × 113 m² = 5.611.559 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
113 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.168 kr./år
Alpha
11.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.611.559 kr.
49.660 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
44.485 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.751.552 kr.
50.899 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
44.204 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.611.559 kr.
49.660 kr./m²
+12.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.250.000 kr.
19.912 kr./m²
-55.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.1%
α (alpha)11.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år176.352 kr.
Salgspris5.611.559 kr.
Profit (1 års hold)761.091 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.5%
α (alpha)11.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.9%
= Total afkast23.5%
Gross rental/år245.508 kr.
Salgspris6.004.368 kr.
Profit (1 års hold)1.223.056 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.8%
α (alpha)11.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast29.8%
Gross rental/år169.560 kr.
Salgspris6.442.070 kr.
Profit (1 års hold)1.584.810 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år230.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)299.676 kr.
− Ejerudgifter/år-54.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)245.508 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.560 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.611.559 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread584.739 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha11.6%
Mægler
kr/m² (udbud)44.204 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-26normal
3.700.000 kr.32.743 kr./m²
2022-02-16normal
3.850.000 kr.34.071 kr./m²
2020-08-13normal
2.800.000 kr.24.779 kr./m²
2007-08-12normal
2.250.000 kr.19.912 kr./m²
2005-05-25normal
1.900.000 kr.16.814 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2024-09-26 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.2% pa
FMV implicerer23.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+7.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og moderne lejlighed med højt til loftet og altan
Velkommen til en bolig, der skiller sig ud fra mængden. Denne moderne ejerlejlighed på 113 m² byder på en spændende planløsning i flere niveauer, imponerende loftshøjde og et fantastisk lysindfald, som tilsammen skaber en helt særlig rumfornemmelse.Allerede ved første skridt indenfor mødes man af en lys og indbydende atmosfære. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og understreger boligens åbne og luftige karakter, mens den gennemtænkte indretning giver en naturlig opdeling mellem