iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sorrentovej 13, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.250.000 kr.
66.327 kr/m²
Vores estimat
3.333.677 kr.
68.034 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+83.677 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 58.321 · median 67.513 · P90 72.678 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.9%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1941✓Sol 92✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.034 kr/m² × 49 m² = 3.333.677 kr.
Sorrentovej 13, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1941
Udbudspris
3.250.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.200 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.333.677 kr.
68.034 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.271.350 kr.
66.762 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.371.359 kr.
68.803 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris66.3273.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.0343.333.677 kr.+2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.3212.857.736 kr.-12.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.5133.308.140 kr.+1.8 %8 comps inden for 250 m, median 96 m væk · high confidence
Comp-engine · P9072.6783.561.201 kr.+9.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.163890.000 kr.-72.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år59.760 kr.
Salgspris3.333.677 kr.
Profit (1 års hold)122.087 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år89.748 kr.
Salgspris3.467.024 kr.
Profit (1 års hold)285.422 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.3%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast22.3%
Gross rental/år183.528 kr.
Salgspris3.827.061 kr.
Profit (1 års hold)739.239 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-40.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.748 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.528 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.500 kr.
= Tx-omkostning21.350 kr.
+ Tilbudspris3.250.000 kr.
= Total investeret3.271.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.333.677 kr.
− Investeret-3.271.350 kr.
= Spread62.327 kr.
÷ Investeret÷ 3.271.350 kr.
= Alpha1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)66.327 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-04-06normal
1.745.000 kr.35.612 kr./m²
1998-05-26normal
484.170 kr.9.881 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.745.000 kr.2017-04-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Muligheden for at sætte sit eget præg

Skab dit eget hjem i lyse og indbydende rammerVelkommen til Sorrentovej 13, 1. tv. – en lys og indbydende 2-værelses lejlighed, der danner et rigtig godt udgangspunkt for dig, der drømmer om at sætte dit helt eget præg på din bolig.Lejligheden har en god og funktionel planløsning med fine rammer, som nemt kan løftes med nogle enkle greb. De lyse rum giver et godt udgangspunkt, og med nyslebne gulve og en klat maling vil boligen kunne få et helt nyt udtryk og fremstå endnu mere indbydende.Badevær