Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
Red flags
- ·α -16.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.4%✓KBH-klassiker 1941✓Sol 92✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.417 kr/m² × 49 m² = 3.107.417 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1941
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.916 kr./år
Alpha
-16.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.107.417 kr.
63.417 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
75.898 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.147.725 kr.
64.239 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.695.000 kr.
75.408 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.107.417 kr.
63.417 kr./m²
-15.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
890.000 kr.
18.163 kr./m²
-75.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.8%
α (alpha)-16.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-14.8%
Gross rental/år61.044 kr.
Salgspris3.107.417 kr.
Profit (1 års hold)-550.559 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.0%
α (alpha)-16.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år91.032 kr.
Salgspris3.324.936 kr.
Profit (1 års hold)-303.052 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.3%
α (alpha)-16.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år184.812 kr.
Salgspris3.567.315 kr.
Profit (1 års hold)33.106 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-38.916 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)61.044 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)91.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.812 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.107.417 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-611.603 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-16.4%
Mægler
kr/m² (udbud)75.408 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-04-06normal
1.745.000 kr.35.612 kr./m²
1998-05-26normal
484.170 kr.9.881 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.745.000 kr.2017-04-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2V'er med solrig altan
LejlighedenDet er en klassisk, velindrettet og delevenlig toværelses lejlighed, der nu er sat til salg i det populære Italiensvejskvarter. Du overtager nøglerne til 49 kvadratmeter, som du kan flytte direkte ind i, samtidig med at boligen giver rig mulighed for at sætte dit eget personlige præg på indretningen.Fordelingsentréen hilser velkommen “hjem”, og leder vejen forbi samtlige af boligens rum: køkken, værelse, bad og stue. Det tidløse køkken byder på alt i hårde hvidevarer samt god bord- og