Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -7.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -7.9%✗112 m² for stor✓KBH-klassiker 1933✓Sol 90✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.591 kr/m² × 112 m² = 8.802.160 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.608 kr./år
Alpha
-7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.802.160 kr.
78.591 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.553.820 kr.
85.302 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.935.171 kr.
79.778 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.495.000 kr.
84.777 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.802.160 kr.
78.591 kr./m²
-7.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
18.304 kr./m²
-78.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.9%
α (alpha)-7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år188.472 kr.
Salgspris8.802.160 kr.
Profit (1 års hold)-563.188 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-7.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år267.096 kr.
Salgspris9.418.311 kr.
Profit (1 års hold)131.587 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.8%
α (alpha)-7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år272.684 kr.
Salgspris10.104.880 kr.
Profit (1 års hold)823.744 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år262.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)340.704 kr.
− Ejerudgifter/år-73.608 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.472 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)267.096 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.684 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.802.160 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread-751.660 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha-7.9%
Mægler
kr/m² (udbud)84.777 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-04normal
4.845.000 kr.43.259 kr./m²
2006-08-17normal
4.145.000 kr.37.009 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.845.000 kr.2020-09-04 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv lejlighed med stor altan og elevator i hjertet af Vesterbro!
Velkommen til en eksklusiv og sjældent udbudt lejlighed i de historiske Benzons Fabrikker, hvor den klassiske københavnske charme møder moderne komfort på fornemste vis. Her får du en bolig i absolut særklasse med hele 112 veludnyttede kvadratmeter, en fantastisk atmosfære, et skønt lysindfald og en gennemtænkt planløsning, der gør boligen ideel til både par, familie eller den kræsne køber, der ønsker ekstra plads. Bygningen blev i 2007/2008 omdannet fra fabrik til luksus boliger.Allerede ved an