Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1893)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Klassisk 1893✓3. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
6.145.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.864 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.145.000 kr.
96.016 kr./m² · fallback
Investeret
6.183.720 kr.
96.621 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.198.336 kr.
96.849 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.145.000 kr.
96.016 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.145.000 kr.
96.016 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
24.219 kr./m²
-74.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år92.376 kr.
Salgspris6.145.000 kr.
Profit (1 års hold)53.656 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år133.848 kr.
Salgspris6.575.150 kr.
Profit (1 års hold)525.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år166.974 kr.
Salgspris7.054.460 kr.
Profit (1 års hold)1.037.714 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-45.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.376 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.848 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.974 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.870 kr.
= Tx-omkostning38.720 kr.
+ Tilbudspris6.145.000 kr.
= Total investeret6.183.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.145.000 kr.
− Investeret-6.183.720 kr.
= Spread-38.720 kr.
÷ Investeret÷ 6.183.720 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)96.016 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-01normal
4.800.000 kr.75.000 kr./m²
2019-09-19normal
3.800.000 kr.59.375 kr./m²
2018-10-12family
2.817.115 kr.44.017 kr./m²
2014-07-16normal
2.475.000 kr.38.672 kr./m²
2006-02-03normal
2.445.000 kr.38.203 kr./m²
1995-02-12normal
489.000 kr.7.641 kr./m²
1993-07-13normal
531.500 kr.8.305 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2022-03-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses lejlighed med køkken-alrum, stor altan og attraktiv beliggenhed
Velkommen til denne yderst charmerende perle, beliggende på en af Nørrebros mest attraktive adresser. Her får du en velindrettet lejlighed med køkken-alrum, stue, soveværelse og en stor altan med udsigt til en hyggelig og fredelig gård. Boligen egner sig perfekt til både parret, singlen eller som delelejlighed.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en rummelig entré, som fungerer som lejlighedens naturlige fordelingsgang. Herfra er der adgang til det flotte badeværelse, som fremstår moderne og indbyden