← Tilbage til on-market
Johan Kellers Vej 43, 3. tv
2450 København SV · danbolig · danbolig København SV
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -18.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.7%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 87✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.815 kr/m² × 56 m² = 3.517.614 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.300.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.732 kr./år
Alpha
-18.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.517.614 kr.
62.815 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.327.650 kr.
77.279 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.570.648 kr.
63.762 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.300.000 kr.
76.786 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.517.614 kr.
62.815 kr./m²
-18.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.143 kr./m²
-77.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.0%
α (alpha)-18.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-17.0%
Gross rental/år76.308 kr.
Salgspris3.517.614 kr.
Profit (1 års hold)-733.728 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.0%
α (alpha)-18.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år115.620 kr.
Salgspris3.763.847 kr.
Profit (1 års hold)-448.183 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.4%
α (alpha)-18.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år184.784 kr.
Salgspris4.038.221 kr.
Profit (1 års hold)-104.645 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-54.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.784 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.300.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.300.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.300.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.800 kr.
= Tx-omkostning27.650 kr.
+ Tilbudspris4.300.000 kr.
= Total investeret4.327.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.517.614 kr.
− Investeret-4.327.650 kr.
= Spread-810.036 kr.
÷ Investeret÷ 4.327.650 kr.
= Alpha-18.7%
Mægler
kr/m² (udbud)76.786 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-06normal
2.670.000 kr.47.679 kr./m²
2019-10-14normal
2.070.000 kr.36.964 kr./m²
2016-12-05normal
1.750.000 kr.31.250 kr./m²
2015-05-18family
1.000.000 kr.17.857 kr./m²
2011-01-29normal
950.000 kr.16.964 kr./m²
2009-03-21normal
975.000 kr.17.411 kr./m²
2003-07-28normal
965.000 kr.17.232 kr./m²
1998-02-10normal
442.224 kr.7.897 kr./m²
1995-07-06normal
250.045 kr.4.465 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.670.000 kr.2024-06-06 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.9% pa
FMV implicerer14.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-12.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To-altaner. Badeværelse i god stand med sep. brus.
LEJLIGHED: Fantastisk lejlighed på 3. sal med to altaner. Her bliver du mødt af fordelingsentré, med fordeling til alle værelser. Der er ligeledes indbygget skab med plads til jakker, sko og støvsuger. Mod den blinde gade har du en sydvestvendt stue med udgang til stor ny altan. Stuen rummer god plads til både spisebord og sofaarrengement. Altanen vender fordelagtigt mod sydvest, og har sol det meste af dagen. Perfekt til de lange sommeraftener med et glas. Værelset ligger modsat og roligt place