iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sandbjerggade 40, 2. tv

2200 København N · realmaeglerne · RealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -23.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -23.4%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.723 kr/m² × 52 m² = 3.469.601 kr.
Sandbjerggade 40, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.498.000 kr.
Dage på markedet
10d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.584 kr./år
Alpha
-23.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.469.601 kr.
66.723 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.526.838 kr.
87.055 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.515.395 kr.
67.604 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.498.000 kr.
86.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.469.601 kr.
66.723 kr./m²
-22.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.462 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.8%
α (alpha)-23.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-21.8%
Gross rental/år68.736 kr.
Salgspris3.469.601 kr.
Profit (1 års hold)-988.501 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.1%
α (alpha)-23.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år102.432 kr.
Salgspris3.712.473 kr.
Profit (1 års hold)-711.933 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.8%
α (alpha)-23.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år169.254 kr.
Salgspris3.983.102 kr.
Profit (1 års hold)-374.482 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-43.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.432 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.254 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.988 kr.
= Tx-omkostning28.838 kr.
+ Tilbudspris4.498.000 kr.
= Total investeret4.526.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.469.601 kr.
− Investeret-4.526.838 kr.
= Spread-1.057.237 kr.
÷ Investeret÷ 4.526.838 kr.
= Alpha-23.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.500 kr.
MæglerRealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-10family
1.872.000 kr.36.000 kr./m²
2015-12-14normal
2.098.000 kr.40.346 kr./m²
2009-09-07normal
1.175.000 kr.22.596 kr./m²
2008-03-23family
1.105.000 kr.21.250 kr./m²
2003-04-10normal
920.000 kr.17.692 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.098.000 kr.2015-12-14 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lige ved Nørrebroparken, tæt på Stefansgade kvarteret og Nørrebros Runddel, er denne 2 værelses lejlighed beliggende. Lejligheden er i god stand og inden for kort gåafstand finder du et væld af cafeer, butikker, indkøbsmuligheder, metroen og grønne områder. Lejligheden indeholder: - Stue med flotte plankegulve og altan - Soveværelse også med plankergulve og god skabsplads - Fordelingsentre der gør lejligheden delevenlig - Nyere gråt køkken med lys træbordplade og gaskomfur samt opvaskemaskine - Badeværelse med lyse klinker og brus Lofter i både køkken, bad og gang har indbyggede spots. Til lejligheden hører der et stort aflåst gårdmiljø med borde og bænke, fællesvaskeri, tørrerum, cykelkælder, hybridnet og kabel TV. Derudover ligger lejligheden i stor afstand til bygningen overfor, og der er derfor masser af aftensol. Lejligheden er delevenlig og er det optimale forældrekøb! Der er INGEN hjemfaldspligt. Kontakt os på 35 42 22 00 for en fremvisning i dag!