iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fredensgade 11C

2200 København N · other · Byens Bolig

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1877)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·119 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 33.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 89✓Klassisk 1877✓65 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Fredensgade 11C

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
119d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.624 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
92.231 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
92.813 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.036.706 kr.
92.872 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
92.231 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
92.231 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år79.776 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)41.956 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år121.896 kr.
Salgspris6.414.650 kr.
Profit (1 års hold)503.726 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år248.044 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.097.484 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-60.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.896 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)248.044 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)92.231 kr.
MæglerByens Bolig
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-08normal
4.500.000 kr.69.231 kr./m²
2017-06-28normal
10.000.000 kr.153.846 kr./m²
2012-05-30auction
6.625.000 kr.101.923 kr./m²
2005-03-21normal
9.000.000 kr.138.462 kr./m²
2005-02-03normal
6.000.000 kr.92.308 kr./m²
2004-07-01normal
1.750.000 kr.26.923 kr./m²
2004-06-30normal
3.500.000 kr.53.846 kr./m²
2002-02-03normal
2.700.000 kr.41.538 kr./m²
1997-06-26normal
1.250.000 kr.19.231 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.500.000 kr.2025-05-08 · 1 år siden
Udbudspris implicerer33.2% pa
FMV implicerer33.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Et dukkehus... Eller et drømmehjem faktisk

Vi kalder dette herlige hus et dukkehus, fordi det er den mest finurlige, særlige hyggehybel, hvis du spørger os. Og hvad sker der, når dukkehus møder hyggehybel? Sød musik opstår selvfølgelig! Her er lækkert hele året rundt. Men glæd jer. For om sommeren er der et lille hjørne ude foran hoveddøren i den fælles gård, som man kan bruge til at sidde og nyde sin gode kaffe eller noget andet i solen, når man lige føler for det. Lys, varme og good vibes. Kan man bede om mere? Og så i et super attraktivt kvarter med grønne oaser og liv overalt - som Assistens Kirkegård eller Kongens Have - og naturligvis de naturskønne søer, der giver perfekte muligheder for al slags bevægelse - f.eks. med løbesko på. Yes! Her emmer af det gode liv og den Nørrebro´ske energi. Samtidig er der kort afstand til alt det sjove i nabolaget, fra indre Nørrebro til København K. Nørreport Station og flere buslinjer og metro, så både hverdag og byliv bliver ubesværet og helt genialt. Med andre ord. Velkommen til Fredensgade. Midt i mellem Østerbro og Nørrebro. Midt i mellem fred, ro - nå, ja - og fest og farver!