iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 93, 1. mf

2300 København S · home · home Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.699.000 kr.
82.785 kr/m²
Vores estimat
7.699.000 kr.
82.785 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2027)
  • ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗3 deal-breakers✗Stand 2/10✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2027✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Islands Brygge 93, 1. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
93 m²
Værelser
2
Byggeår
2027
Udbudspris
7.699.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.120 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.699.000 kr.
82.785 kr./m² · fallback
Investeret
7.747.044 kr.
83.302 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.765.159 kr.
83.496 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.7857.699.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.7857.699.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år114.600 kr.
Salgspris7.699.000 kr.
Profit (1 års hold)66.556 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år171.516 kr.
Salgspris8.006.960 kr.
Profit (1 års hold)431.432 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år186.178 kr.
Salgspris8.838.452 kr.
Profit (1 års hold)1.277.586 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.636 kr.
− Ejerudgifter/år-75.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.178 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.699.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.699.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.699.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.194 kr.
= Tx-omkostning48.044 kr.
+ Tilbudspris7.699.000 kr.
= Total investeret7.747.044 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.699.000 kr.
− Investeret-7.747.044 kr.
= Spread-48.044 kr.
÷ Investeret÷ 7.747.044 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.785 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-08-22normal
20.500.000 kr.220.430 kr./m²
1999-06-16normal
6.500.000 kr.69.892 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
20.500.000 kr.2006-08-22 · 20 år siden
Udbudspris implicerer-4.8% pa
FMV implicerer-4.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

HavenBryggen Capella - med udsigt til vandet, byen og fælleden

Projektets hjemmeside www.havnebryggen-capella.dkFORVENTET OVERTAGELSESDAG DEN 29. APRIL 2027Skøn bolig, der byder på lyst køkken/alrum i ét med fransk(e) altan(er) og udgang til pragtfuld altan. Stor skøn vestvendt stue med udgang til altanen. Dejligt soveværelse med fransk altan samt skønt badeværelse med vaskesøjle.Denne boligtype A har på plantegningen anvist muligheden for at etablere op til 1-2 værelser, idet disse er angivet med stiplet signatur. De foreslåede værelser er forberedt med se