iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 48, 5. th

1561 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2009)
  • ·Seller CAGR 4.2% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.8%✓5. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓77 m² sweet✓Bygget 2009✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.952 kr/m² × 77 m² = 7.234.270 kr.
Havneholmen 48, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2009
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
20d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.036 kr./år
Alpha
2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.234.270 kr.
93.952 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.308.712 kr.
94.918 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.234.270 kr.
93.952 kr./m²
+3.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
25.974 kr./m²
-71.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.5%
α (alpha)2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år120.144 kr.
Salgspris7.234.270 kr.
Profit (1 års hold)315.594 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)2.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år174.198 kr.
Salgspris7.740.669 kr.
Profit (1 års hold)876.047 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år286.256 kr.
Salgspris8.304.942 kr.
Profit (1 års hold)1.552.378 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-60.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.198 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.256 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.234.270 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread195.450 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)90.844 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-10-06normal
3.046.857 kr.39.570 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.046.857 kr.2006-10-06 · 20 år siden
Udbudspris implicerer4.2% pa
FMV implicerer4.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vestvendt altan. Vand kig. Elevator. Øverst. Flot loftshøjde. Gode faciliteter.

Vestvendt altan. Vand kig. Elevator. Øverst. Flot loftshøjde. Gode faciliteter. Man er placeret øverst oppe uden overboer. Her er kig til havneløb, Københavns Havn og den smukke gård med lyskuppellamper blandt sivene. Udsigten er smuk om dagen, hvor solen rammer lejligheden fra morgen til aften. Men aftenen kan også noget specielt, når et nyt spejlbillede formes i vandet, da de omkringliggende bygningerne lægger sig som et maleri på vandet og lamperne lyser gården og vandet op. Drømmer man om