Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1969!α +2.0%✓Sol 82✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.593 kr/m² × 70 m² = 5.641.497 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.588 kr./år
Alpha
2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.641.497 kr.
80.593 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
78.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.736.043 kr.
81.943 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
78.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.641.497 kr.
80.593 kr./m²
+2.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
21.429 kr./m²
-72.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år130.812 kr.
Salgspris5.641.497 kr.
Profit (1 års hold)242.489 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)2.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år183.732 kr.
Salgspris6.036.402 kr.
Profit (1 års hold)690.314 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år206.214 kr.
Salgspris6.476.439 kr.
Profit (1 års hold)1.152.833 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-45.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.812 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.732 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.214 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.641.497 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread111.677 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)78.500 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2008-04-14normal
1.825.000 kr.26.071 kr./m²
1992-07-01normal
515.000 kr.7.357 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.825.000 kr.2008-04-14 · 18 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Perfektionistisk istandsat lejlighed med vestvendt altan
Du kommer til at bo rigtig godt med nøglerne til den toværelses lejlighed, vi netop har udbudt til salg. Beliggenheden bringer dig nemlig til Finsensvej, lige før den går over i Howitzvej, og ejendommen ligger behageligt tilbagetrukket, sådan så der er ro omkring hjemmet, mens byen summer lige nede på gaden.Netop din lejlighed ligger rigtig godt placeret i ejendommen: lidt væk fra vejen og i stedet ud mod Den Grønne Sti, der skærer igennem byen og viser vej helt til Nørrebro. Cyklen bliver derfo