← Tilbage til on-market
Rådmand Steins Alle 33, 6. 63
2000 Frederiksberg · estate · Estate Frederiksberg
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 20.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.112 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
60.493 kr./m² · fallback
Investeret
4.322.620 kr.
60.882 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.395.584 kr.
61.910 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
60.493 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
60.493 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.718 kr./m²
-67.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år128.808 kr.
Salgspris4.295.000 kr.
Profit (1 års hold)101.188 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år182.484 kr.
Salgspris4.595.650 kr.
Profit (1 års hold)455.514 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år201.690 kr.
Salgspris4.930.660 kr.
Profit (1 års hold)809.730 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år178.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)232.596 kr.
− Ejerudgifter/år-50.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)201.690 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.295.000 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-27.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)60.493 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-30normal
2.975.000 kr.41.901 kr./m²
2020-12-26family
1.600.000 kr.22.535 kr./m²
2014-09-23normal
1.645.000 kr.23.169 kr./m²
2007-08-10normal
1.510.000 kr.21.268 kr./m²
2005-03-21normal
1.475.000 kr.20.775 kr./m²
2002-05-20normal
1.095.000 kr.15.423 kr./m²
1992-09-14normal
417.287 kr.5.877 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2024-09-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.2% pa
FMV implicerer20.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
KØKKEN ALRUM OG SKØN ALTAN MULIGHED FOR AT LAVE TIL 3V'ER
Er drømmen en flot renoveret og indflytningsklar 2-værelses lejlighed, hvor hver en kvm. er utrolig veludnyttet - og hvor der samtidig er hele 71 af dem? Så er du gået helt rigtigt på Rådmand Steins Allé 33, 6. 63. Beliggende på en sidevej langs KB's boldbaner skal du med elevatoren op på 6. sal, hvorfra udsigten over de grønne boldbaner og resten af Frederiksberg er noget ganske særligt. Lejlighedens entré byder på fin opbevaringsplads til sko og jakker og du kommer straks videre ind i det stor