Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2002)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
Red flags
- ·α -9.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.6%!106 m² stor✓5. sal✓Sol 100✓Bygget 2002✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.785 kr/m² × 106 m² = 9.093.172 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
2002
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.988 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.093.172 kr.
85.785 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
94.876 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.183.473 kr.
86.637 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
94.292 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.093.172 kr.
85.785 kr./m²
-9.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.850.000 kr.
26.887 kr./m²
-71.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år147.252 kr.
Salgspris9.093.172 kr.
Profit (1 års hold)-816.396 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-9.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år212.124 kr.
Salgspris9.729.694 kr.
Profit (1 års hold)-115.002 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år254.926 kr.
Salgspris10.438.961 kr.
Profit (1 års hold)637.067 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.112 kr.
− Ejerudgifter/år-68.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)212.124 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.926 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.093.172 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-963.648 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-9.6%
Mægler
kr/m² (udbud)94.292 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-16family
2.422.500 kr.22.854 kr./m²
2002-12-12normal
2.450.000 kr.23.113 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2002-12-12 · 24 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Spektakulær udsigt og vestvendt altan!
Velkommen til Islands Brygge 63B, 5. tv. - en sjældent udbudt lejlighed med en enestående beliggenhed på 5 sal, imponerende udsigt og et skønt lysindfald.Fra det øjeblik man træder indenfor, tiltrækkes opmærksomheden af den frie udsigt over de grønne fællesarealer og det levende Havneløb. De store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald og bringer omgivelserne helt tæt på, mens udsigten skaber en særlig atmosfære året rundt.Lejligheden er indrettet med en veldisponeret planløsning, der by