Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.594 kr/m² × 55 m² = 4.872.690 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
5.095.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.340 kr./år
Alpha
-5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.872.690 kr.
88.594 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.127.420 kr.
93.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.925.944 kr.
89.563 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.095.000 kr.
92.636 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.872.690 kr.
88.594 kr./m²
-4.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
23.636 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år84.660 kr.
Salgspris4.872.690 kr.
Profit (1 års hold)-170.070 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.5%
α (alpha)-5.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år124.260 kr.
Salgspris5.213.778 kr.
Profit (1 års hold)210.618 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.5%
α (alpha)-5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år187.713 kr.
Salgspris5.593.848 kr.
Profit (1 års hold)654.141 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-47.340 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.260 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.713 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.570 kr.
= Tx-omkostning32.420 kr.
+ Tilbudspris5.095.000 kr.
= Total investeret5.127.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.872.690 kr.
− Investeret-5.127.420 kr.
= Spread-254.730 kr.
÷ Investeret÷ 5.127.420 kr.
= Alpha-5.0%
Mægler
kr/m² (udbud)92.636 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-11-28normal
2.600.000 kr.47.273 kr./m²
2018-12-02family
1.850.000 kr.33.636 kr./m²
2006-11-28normal
1.800.000 kr.32.727 kr./m²
2003-07-28normal
1.195.000 kr.21.727 kr./m²
1998-02-06normal
473.000 kr.8.600 kr./m²
1994-03-20normal
310.000 kr.5.636 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2019-11-28 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret lejlighed med adgang til stor tagterrasse og skøn udsigt – beliggende i hjertet af Indre Østerbro
På rolige og attraktive Marstalsgade finder du denne smukke, lyse og indflytningsklare 2-værelses lejlighed med nem adgang til en stor, solrig tagterrasse med en fantastisk udsigt over byens tage. Lejligheden fremstår yderst veldisponeret og byder på klassiske detaljer som stuklofter og flotte plankegulve. Boligen indeholder en entré med god plads til overtøj, et rummeligt soveværelse med praktisk skabsløsning samt plads til både seng og eventuelt skrivebord. Den hyggelige stue vender roligt mod