Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -19.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -19.0%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.026 kr/m² × 52 m² = 3.745.376 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.456 kr./år
Alpha
-19.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.745.376 kr.
72.026 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
88.931 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.793.628 kr.
72.954 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.595.000 kr.
88.365 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.745.376 kr.
72.026 kr./m²
-18.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.462 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.4%
α (alpha)-19.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-17.4%
Gross rental/år72.864 kr.
Salgspris3.745.376 kr.
Profit (1 års hold)-806.180 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.7%
α (alpha)-19.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-9.7%
Gross rental/år106.560 kr.
Salgspris4.007.552 kr.
Profit (1 års hold)-510.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.5%
α (alpha)-19.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år173.382 kr.
Salgspris4.299.692 kr.
Profit (1 års hold)-151.346 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-39.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.864 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.560 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.382 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.745.376 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-879.044 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-19.0%
Mægler
kr/m² (udbud)88.365 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2004-05-20normal
1.045.000 kr.20.096 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.045.000 kr.2004-05-20 · 22 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 2-værelses med altan og grøn udsigt
Velkommen til denne lyse og delevenlige lejlighed i et attraktivt kvarter med et sjældent grønt kig over Nørrebroparken. Her bor du midt i byens puls med hyggelige caféer, spændende butikker, gode indkøbsmuligheder og offentlig transport lige i nærheden - samtidig med at du kan nyde udsigten til parkens grønne omgivelser. LEJLIGHED: Du træder indenfor i en rummelig fordelingsentré, som giver adgang til alle lejlighedens rum. Her er der god plads til opbevaring af både sko og overtøj. Lejlighede