iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vordingborggade 90, 3. tv

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·117 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 37.0% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
5 · ! 1 · 0
!α +1.7%KBH-klassiker 1935Stand 8/103. sal50 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.695 kr/m² × 50 m² = 3.884.739 kr.
Vordingborggade 90, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
117d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.956 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.884.739 kr.
77.695 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
76.392 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.938.303 kr.
78.766 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.795.000 kr.
75.900 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.884.739 kr.
77.695 kr./m²
+2.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
21.000 kr./m²
-72.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.8%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år79.044 kr.
Salgspris3.884.739 kr.
Profit (1 års hold)144.163 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.7%
α (alpha)1.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år115.044 kr.
Salgspris4.156.671 kr.
Profit (1 års hold)452.095 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år194.097 kr.
Salgspris4.459.680 kr.
Profit (1 års hold)834.158 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.000 kr.
− Ejerudgifter/år-40.956 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.044 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.044 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.097 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.884.739 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread65.119 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha1.7%

Mægler

kr/m² (udbud)75.900 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-27normal
2.770.000 kr.55.400 kr./m²
2022-12-07normal
2.250.000 kr.45.000 kr./m²
2020-01-15normal
1.975.000 kr.39.500 kr./m²
2018-03-13family
1.200.000 kr.24.000 kr./m²
2013-04-22normal
1.200.000 kr.24.000 kr./m²
2005-06-13normal
1.475.000 kr.29.500 kr./m²
2005-01-01family
800.000 kr.16.000 kr./m²
1999-10-06normal
794.600 kr.15.892 kr./m²
1994-12-25normal
336.000 kr.6.720 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.770.000 kr.2025-02-27 · 1 år siden
Udbudspris implicerer37.0% pa
FMV implicerer40.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Centralt placeret og indbydende 2 vær. - skøn altan med aftensol!

Velkommen til Vordingborggade 90, 3. tv. – en lys og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Østerbro. Her får du en velindrettet bolig, hvor funktionalitet, gode detaljer og charme går hånd i hånd. Lejligheden byder på en god planløsning med et skønt lysindfald grundet placeringen højt i ejendommen, hvilket skaber en behagelig og åben atmosfære i rummene. Boligen fremstår indbydende med pæne overflader og en klassisk københavnerstil, der gør den nem at indrette både hyggeligt, stilfuldt og personligt. Stuen er rummelig og oplagt som samlingspunkt i hjemmet, hvor der er plads til både sofaarrangement og spiseområde. Køkkenet er indrettet med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder, så hverdagen fungerer let. Soveværelset vender ind mod gården og giver gode muligheder for både seng og opbevaring. Badeværelset er funktionelt, velholdt, lyst og optimalt udnyttet. E/F Struergården er en velfungerende og stabil ejerforening beliggende centralt på Østerbro. Ejendommen er velholdt og opført i 1935 og har et solrigt gårdmiljø. Der er desuden fjernvarme i ejendommen samt kabel-tv og fællesvaskeri. Her bor du i et roligt og attraktivt kvarter tæt på både grønne områder, hvor man kan gå ture, løbe eller blot nyde en pause fra byens puls – samt vandet, hyggelige caféer, specialbutikker, bagerier og gode indkøbsmuligheder inden for kort afstand. Med Nordhavn lige om hjørnet er der nem adgang til offentlig transport, så du hurtigt kan komme rundt i resten af København. Kort sagt en skøn lejlighed til dig, der ønsker en attraktiv adresse, et godt lysindfald og en bolig med masser af muligheder midt på Østerbro.