Matthæusgade 48A, 2. 203

1666 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view

Top-pick score

54/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness16/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
·Tier-B bydel (vesterbro)
·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 73✓2. sal✓73 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

73 m²

Værelser

Byggeår

1970

Udbudspris

4.350.000 kr.

Dage på markedet

58d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.195 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 47.088 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.350.000 kr.

59.589 kr./m² · fallback

Investeret

4.377.950 kr.

59.972 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.445.211 kr.

60.893 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

4.350.000 kr.

59.589 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

4.350.000 kr.

59.589 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.350.000 kr.

18.493 kr./m²

-69.0% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.8%

= Total afkast2.2%

Gross rental/år123.732 kr.

Salgspris4.350.000 kr.

Profit (1 års hold)95.782 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

10.4%

α (alpha)-0.6%

β (7% beta)7.0%

cf-yield4.0%

= Total afkast10.4%

Gross rental/år174.978 kr.

Salgspris4.654.500 kr.

Profit (1 års hold)451.528 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.4%

= Total afkast18.6%

Gross rental/år192.428 kr.

Salgspris4.993.800 kr.

Profit (1 års hold)808.278 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år348.940 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-52.341 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.

= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (73) × 12 mdr

= Langtidsleje/år170.820 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)222.066 kr.

− Ejerudgifter/år-47.088 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.732 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)174.978 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.428 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.350.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+26.100 kr.

= Tx-omkostning27.950 kr.

+ Tilbudspris4.350.000 kr.

= Total investeret4.377.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.350.000 kr.

− Investeret-4.377.950 kr.

= Spread-27.950 kr.

÷ Investeret÷ 4.377.950 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)59.589 kr.

Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2020-11-05normal

2.850.000 kr.39.041 kr./m²

2017-12-22normal

2.520.000 kr.34.521 kr./m²

2016-04-20normal

1.950.000 kr.26.712 kr./m²

2002-06-21normal

970.000 kr.13.288 kr./m²

2000-07-18normal

648.000 kr.8.877 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.850.000 kr.2020-11-05 · 6 år siden

Udbudspris implicerer7.3% pa

FMV implicerer7.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet to værelses lejlighed med åbent leverum og stor altan. Fælles tagterrasse og elevator i ejendommen.

LEJLIGHEDPå en attraktiv adresse i København V finder du denne lyse og velindrettede 2-værelses lejlighed på 73 m². Boligen byder på en rummelig entré med god opbevaringsplads samt et pænt badeværelse med separat bruseniche.Soveværelset er stort og roligt placeret med god skabsplads og plads til dobbeltseng. Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum og stue i ét, hvor der er god plads til både spisebord og sofaarrangement. Herfra er der direkte udgang til en skøn vestvendt altan,