iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gråbrødretorv 4, 1. th

1154 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals12/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 15.9% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·123 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
5 · ! 1 · 0
!103 m² storα +16%Sol 60Klassisk 17651. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.579 kr/m² × 103 m² = 8.505.681 kr.
Gråbrødretorv 4, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
103 m²
Værelser
3
Byggeår
1765
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
123d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.332 kr./år
Alpha
15.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.505.681 kr.
82.579 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
71.268 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.656.480 kr.
84.043 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.295.000 kr.
70.825 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.505.681 kr.
82.579 kr./m²
+16.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
4.750.000 kr.
46.117 kr./m²
-34.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
18.7%
α (alpha)15.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år204.588 kr.
Salgspris8.505.681 kr.
Profit (1 års hold)1.369.649 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
26.8%
α (alpha)15.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år286.164 kr.
Salgspris9.101.079 kr.
Profit (1 års hold)2.046.623 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.4%
α (alpha)15.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast35.4%
Gross rental/år347.964 kr.
Salgspris9.764.522 kr.
Profit (1 års hold)2.771.866 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år271.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)353.496 kr.
− Ejerudgifter/år-67.332 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)204.588 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)286.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.964 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.505.681 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread1.165.061 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha15.9%

Mægler

kr/m² (udbud)70.825 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-10-17normal
8.800.000 kr.85.437 kr./m²
2019-12-16normal
7.820.000 kr.75.922 kr./m²
1993-05-15family
135.494 kr.1.315 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.800.000 kr.2024-10-17 · 2 år siden
Udbudspris implicerer-9.0% pa
FMV implicerer-1.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+7.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig og stemningsfuld lejlighed midt i byen

Midt i det historiske København – med en fornem og levende udsigt over Gråbrødretorv – finder du denne stemningsfulde og velindrettede lejlighed, hvor klassiske detaljer og rummelighed går hånd i hånd. Lejligheden byder velkommen i en rummelig entré med god plads til både garderobe og skabsvæg. Her fornemmes straks boligens fine proportioner og den atmosfære, som kendetegner ældre ejendomme med sjæl. Spisestuen er et naturligt samlingspunkt i hjemmet med plads til det store spisebord og hyggelige middage i gode venners lag. Rummet fremstår lyst og indbydende med flotte gulve og smukke, gamle snedkerdetaljer, der giver karakter og varme. Køkkenet er stort og funktionelt indrettet med gode arbejdsflader og fornuftig skabsplads. Her er masser af rum og potentiale for at sætte sit eget præg og skabe et moderne køkkenmiljø, hvis man ønsker det. Stuen imponerer med sit dejlige lysindfald og den helt særlige udsigt over Gråbrødretorv. Her kan byens stemning nydes fra vinduet, mens hjemmets rolige rammer danner en fin kontrast til livet udenfor. Soveværelset har en god størrelse og fremstår med skabsvæg, hvilket giver en praktisk og integreret opbevaringsløsning samt god plads til dobbeltseng. Badeværelset er stort og rummeligt – en kvalitet, man sjældent finder i denne type ejendom – og indrettet med god plads omkring sig. Overalt i lejligheden ses de flotte gulve og de mange bevarede snedkerdetaljer, som understreger boligens oprindelige charme. Her er tale om en lejlighed med sjæl og substans – og med mulighed for at opdatere og videreudvikle udtrykket, så det matcher nye behov. En klassisk københavnerlejlighed med en attraktiv beliggenhed og udsigt til et af byens mest stemningsfulde torve. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk