← Tilbage til on-market
Nordre Fasanvej 154, 4. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 13.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓80 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
6.895.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.292 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.895.000 kr.
86.188 kr./m² · fallback
Investeret
6.938.220 kr.
86.728 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.011.390 kr.
87.642 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.895.000 kr.
86.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.895.000 kr.
86.188 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
20.000 kr./m²
-76.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år160.308 kr.
Salgspris6.895.000 kr.
Profit (1 års hold)117.088 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år220.788 kr.
Salgspris7.377.650 kr.
Profit (1 års hold)660.218 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år322.200 kr.
Salgspris7.915.460 kr.
Profit (1 års hold)1.299.440 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-41.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.788 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)322.200 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.370 kr.
= Tx-omkostning43.220 kr.
+ Tilbudspris6.895.000 kr.
= Total investeret6.938.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.895.000 kr.
− Investeret-6.938.220 kr.
= Spread-43.220 kr.
÷ Investeret÷ 6.938.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.188 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-15normal
4.200.000 kr.52.500 kr./m²
2020-05-24family
1.700.000 kr.21.250 kr./m²
2013-09-18normal
2.050.000 kr.25.625 kr./m²
2012-05-10other
775.000 kr.9.688 kr./m²
2004-04-18normal
1.470.000 kr.18.375 kr./m²
1994-09-18normal
360.000 kr.4.500 kr./m²
1992-04-15normal
440.000 kr.5.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2022-06-15 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.2% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret 3-værelses med stor altan
På en central og eftertragtet adresse på Frederiksberg udbydes denne gennemrenoverede lejlighed på 80 m² fordelt på tre veldisponerede værelser. Her får I en bolig, hvor klassisk Frederiksberg-charme møder moderne komfort – oplagt til det unge par, den studerende eller som et attraktivt forældrekøb.Det særlige ved lejligheden er det fantastiske lysindfald, som opleves fra de tidlige morgentimer og helt ind i dagens sidste timer. Lyset, detaljerne og den gennemtænkte indretning skaber en sjældent