Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·176 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1957✗α -5.5%✓Sol 92✓2. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.154 kr/m² × 81 m² = 6.654.464 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
176d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.900 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.654.464 kr.
82.154 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
86.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.764.964 kr.
83.518 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
86.358 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.654.464 kr.
82.154 kr./m²
-4.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
25.309 kr./m²
-70.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år152.940 kr.
Salgspris6.654.464 kr.
Profit (1 års hold)-231.416 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-5.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år217.092 kr.
Salgspris7.120.276 kr.
Profit (1 års hold)298.548 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år432.704 kr.
Salgspris7.639.325 kr.
Profit (1 års hold)1.033.209 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.992 kr.
− Ejerudgifter/år-60.900 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)432.704 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.654.464 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-384.356 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)86.358 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-21family
1.742.500 kr.21.512 kr./m²
2018-03-12normal
3.750.000 kr.46.296 kr./m²
2006-12-06normal
2.400.000 kr.29.630 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2018-03-12 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3-værelses med fransk altan
På en attraktiv og rolig adresse i Indre By, blot få skridt fra Kongens Have, finder du denne indbydende og velindrettede 3-værelses lejlighed på Adelgade 499. Her bor du tilbagetrukket midt i København K med byens kultur, caféer, shopping og grønne åndehuller lige uden for døren.Lejligheden fremstår i god stand og appellerer til en bred målgruppe. Den er oplagt som delelejlighed, men fungerer lige så godt til parret, den lille familie eller seniorer, ikke mindst fordi ejendommen er udstyret med