Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -11.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.4%✓5. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.777 kr/m² × 65 m² = 4.990.504 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.448 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.990.504 kr.
76.777 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.630.420 kr.
86.622 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.063.823 kr.
77.905 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.595.000 kr.
86.077 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.990.504 kr.
76.777 kr./m²
-10.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
21.538 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år105.552 kr.
Salgspris4.990.504 kr.
Profit (1 års hold)-534.364 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.7%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år152.352 kr.
Salgspris5.339.839 kr.
Profit (1 års hold)-138.229 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.7%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år184.605 kr.
Salgspris5.729.099 kr.
Profit (1 års hold)283.284 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.800 kr.
− Ejerudgifter/år-50.448 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.552 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.605 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.990.504 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread-639.916 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha-11.4%
Mægler
kr/m² (udbud)86.077 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-08family
1.600.000 kr.24.615 kr./m²
2018-08-31normal
2.765.000 kr.42.538 kr./m²
2015-01-18family
1.190.000 kr.18.308 kr./m²
2000-01-26normal
798.804 kr.12.289 kr./m²
1994-06-19normal
420.000 kr.6.462 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.765.000 kr.2018-08-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot lejlighed øverst oppe med fri udsigt og altan
Flot lejlighed øverst oppe med skøn, fri udsigtBOLIGVelkommen til toppen af det stemningsfulde Østerbro; lige på grænsen til Nordhavnen. Heroppe på 5. sal er der masser af lys og en dejlig udsigt i vente, som uden tvivl vil sætte sit præg på dagligdagen og være med til at forsøde tilværelsen. Det er med til at give boligen karakter og få den til at skille sig ud fra andre toværelses lejligheder, som ikke helt besidder den samme charme!Lejligheden er på 65 kvm med rigtig flotte plankegulve hele v