Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
Red flags
- ·α -16.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.6%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 90✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.391 kr/m² × 56 m² = 3.269.871 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.620 kr./år
Alpha
-16.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.269.871 kr.
58.391 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
70.004 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.327.675 kr.
59.423 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.895.000 kr.
69.554 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.269.871 kr.
58.391 kr./m²
-16.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
17.857 kr./m²
-74.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.6%
α (alpha)-16.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-14.6%
Gross rental/år79.620 kr.
Salgspris3.269.871 kr.
Profit (1 års hold)-570.729 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.7%
α (alpha)-16.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år113.892 kr.
Salgspris3.498.762 kr.
Profit (1 års hold)-307.566 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.0%
α (alpha)-16.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år189.108 kr.
Salgspris3.753.812 kr.
Profit (1 års hold)22.700 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-34.620 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.108 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.269.871 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-650.349 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-16.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.554 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-12-17normal
2.150.000 kr.38.393 kr./m²
2015-12-03normal
1.495.000 kr.26.696 kr./m²
2001-03-15normal
578.000 kr.10.321 kr./m²
1998-08-11normal
129.000 kr.2.304 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2018-12-17 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer5.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk og charmerende lejlighed med delevenlig planløsning
LejlighedenHer får I en meget pæn og lys lejlighed, hvor den klassiske københavnercharme er gennemgående og velbevaret med smukke gulve, stuk, rosetter og sprossede vinduer. Hertil er beliggenheden ideel på en rolig sidegade til Amagerbrogade, så I får fredelige omgivelser samtidig med, at byens liv ligger lige om hjørnet.Lejligheden fremstår indflytningsklar med en kombination af originale detaljer og moderne opdateringer. De lyse vægge og det skønne lysindfald understreger den indbydende atmos