iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kastrupvej 129, 1. 2

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -5.8%KBH-klassiker 1937Sol 821. sal50 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.619 kr/m² × 50 m² = 3.030.930 kr.
Kastrupvej 129, 1. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
31d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.760 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.030.930 kr.
60.619 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
64.320 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.064.930 kr.
61.299 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.195.000 kr.
63.900 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.030.930 kr.
60.619 kr./m²
-5.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
920.000 kr.
18.400 kr./m²
-71.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år54.240 kr.
Salgspris3.030.930 kr.
Profit (1 års hold)-130.850 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-5.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år84.840 kr.
Salgspris3.243.095 kr.
Profit (1 års hold)111.915 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.5%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år175.968 kr.
Salgspris3.479.508 kr.
Profit (1 års hold)439.455 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år102.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)132.600 kr.
− Ejerudgifter/år-47.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)84.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.968 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.030.930 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-185.090 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-5.8%

Mægler

kr/m² (udbud)63.900 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-02-20normal
1.660.000 kr.33.200 kr./m²
2015-01-30normal
1.125.000 kr.22.500 kr./m²
2009-05-20normal
740.000 kr.14.800 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.660.000 kr.2020-02-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2-værelses lejlighed med grøn udsigt og attraktiv beliggenhed

Her får du en velholdt og indflytningsklar ejerlejlighed på 50 m², placeret i en klassisk rødstensejendom fra 1937 med en velfungerende ejerforening. Lejligheden fremstår i rigtig fin stand med pæne plankegulve, godt lysindfald og en planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt. Det er en bolig, der hurtigt føles hjemlig, og som samtidig giver en behagelig ro i hverdagen. Det rummelige opholdsrum danner naturligt hjemmets samlingspunkt, og herfra er der en skøn udsigt til et stort grønt areal, som giver en sjælden fornemmelse af luft, lys og åbenhed. Udsigten skaber en dejlig stemning året rundt, og især i sommermånederne bliver det grønne miljø en oplagt forlængelse af boligen. Den gode plads gør det nemt at indrette både spiseafdeling og hyggelig sofaafsnit. Soveværelset er ligeledes af en god størrelse og giver plads til både seng og garderobeskab, så rummet kan indrettes praktisk uden at gå på kompromis med komforten. Det charmerende køkken fremstår i flot stand og byder på masser af opbevaringsplads samt indbyggede hvidevarer, herunder opvaskemaskine og vaskemaskine. Hertil kommer gasblus, som giver køkkenet en funktionel og klassisk karakter. Badeværelset er stort og indrettet med stilrene sorte klinker, separat brus og vindue, hvilket både giver et moderne udtryk og en god, behagelig funktionalitet i dagligdagen. Boligens samlede udtryk er charmerende, velholdt og nem at gå til, og den egner sig perfekt til både singlen, parret eller som en attraktiv forældrekøbsmulighed. Beliggenheden er særdeles praktisk med indkøbsmuligheder under 50 meter fra ejendommen, og samtidig er der kun en kort cykeltur på 4 minutter til Femøren Metro Station, hvorfra du hurtigt kommer videre mod både centrum og lufthavnen. Du har desuden cykelafstand til Amager Strandpark, Amagerbrogade og indre by, som kan nås på cirka 15 minutter på cykel. Her får du en sjældent kombineret bolig med grønne omgivelser, bynær beliggenhed og en ejendom, der er passet godt på gennem årene.