iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Duevej 58, 1. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 19.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.7%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.822 kr/m² × 70 m² = 5.657.560 kr.
Duevej 58, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
28d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.020 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.657.560 kr.
80.822 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
90.495 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.760.527 kr.
82.293 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.295.000 kr.
89.929 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.657.560 kr.
80.822 kr./m²
-10.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
22.143 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.5%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år139.380 kr.
Salgspris5.657.560 kr.
Profit (1 års hold)-537.680 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år192.300 kr.
Salgspris6.053.589 kr.
Profit (1 års hold)-88.731 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år326.472 kr.
Salgspris6.494.879 kr.
Profit (1 års hold)486.731 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-37.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.472 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.657.560 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-677.060 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)89.929 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-11-13normal
3.100.000 kr.44.286 kr./m²
1996-10-28normal
460.000 kr.6.571 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2022-11-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer19.4% pa
FMV implicerer16.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot lejlighed med solrig altan i Fuglebakkekvarteret

Velkommen til en lys og indflytningsklar lejlighed, hvor kvalitet, æstetik og funktionalitet går hånd i hånd. Her er rammerne sat for en nem og bekvem hverdag fra første dag.Indretning:Lejligheden byder på en indbydende fordelingsentré med god plads til overtøj og opbevaring og med adgang til alle rum. Mod den rolige Duevej og med en skøn vestvendt udsigt over villakvarteret ligger den rummelige stue med plads til både spiseafdeling og hyggeligt sofaarrangement. I tilknytning, via dobbelte frans