Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2012)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!104 m² stor✓5. sal✓α +4.5%✓Sol 100✓Nybyg 2012✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.914 kr/m² × 104 m² = 9.455.078 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.984 kr./år
Alpha
4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.455.078 kr.
90.914 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
87.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.532.211 kr.
91.656 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.995.000 kr.
86.490 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.455.078 kr.
90.914 kr./m²
+5.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.600.000 kr.
34.615 kr./m²
-60.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.0%
α (alpha)4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år136.176 kr.
Salgspris9.455.078 kr.
Profit (1 års hold)540.434 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.7%
α (alpha)4.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år199.824 kr.
Salgspris10.116.933 kr.
Profit (1 års hold)1.265.937 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.0%
α (alpha)4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast22.0%
Gross rental/år247.930 kr.
Salgspris10.854.430 kr.
Profit (1 års hold)2.051.539 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år212.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.808 kr.
− Ejerudgifter/år-75.984 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.930 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.455.078 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread404.258 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)86.490 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-05-09normal
3.150.000 kr.30.288 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2012-05-09 · 14 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eftertragtet udsigtslejlighed med den bedste placering
Eftertragtet udsigtslejlighed med den bedste placering Det er en beliggenhed i særklasse, der følger med den attraktive lejlighed. Caféer, restauranter, dyp i havnebadet, naturen på Amager Fælled og metroen ind mod resten af byen – det hele ligger for dine fødder. Og udsigten – dén er et kapitel for sig. Tilsæt så en utrolig stor, solrig altan, og du vil fornemme, at dette er et hjem, der emmer af eksklusivitet på alle parametre.Boligen har en veldisponeret planløsning med et stort, lyst køkken-