Rentemestervej 19A, 2. 3

2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view

Top-pick score

59/ 100

C — okay

AVM signal9/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Fresh handelsdata (2022)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 23% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 2

✗Beton 1989✗111 m² for stor✓α +4.7%✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.497 kr/m² × 111 m² = 7.159.218 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

111 m²

Værelser

Byggeår

1989

Udbudspris

6.795.000 kr.

Dage på markedet

39d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 62.664 kr./år

Alpha

4.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.159.218 kr.

64.497 kr./m² · XGBoost

Investeret

6.837.620 kr.

61.600 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.290.720 kr.

65.682 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

6.795.000 kr.

61.216 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

7.159.218 kr.

64.497 kr./m²

+5.4% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.750.000 kr.

15.766 kr./m²

-74.2% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

7.3%

α (alpha)4.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast7.3%

Gross rental/år177.096 kr.

Salgspris7.159.218 kr.

Profit (1 års hold)498.694 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

15.3%

α (alpha)4.7%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.6%

= Total afkast15.3%

Gross rental/år249.024 kr.

Salgspris7.660.363 kr.

Profit (1 års hold)1.071.767 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

23.1%

α (alpha)4.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.6%

= Total afkast23.1%

Gross rental/år246.004 kr.

Salgspris8.218.782 kr.

Profit (1 års hold)1.627.166 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (111) × 12 mdr

= Langtidsleje/år239.760 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)311.688 kr.

− Ejerudgifter/år-62.664 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.096 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)249.024 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.004 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+40.770 kr.

= Tx-omkostning42.620 kr.

+ Tilbudspris6.795.000 kr.

= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.159.218 kr.

− Investeret-6.837.620 kr.

= Spread321.598 kr.

÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.

= Alpha4.7%

Mægler

kr/m² (udbud)61.216 kr.

MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2025-06-30family

4.300.000 kr.38.739 kr./m²

2022-08-30normal

4.121.929 kr.37.134 kr./m²

2018-12-06normal

3.250.000 kr.29.279 kr./m²

2016-04-20normal

3.050.000 kr.27.477 kr./m²

2010-07-23normal

1.850.000 kr.16.667 kr./m²

2006-01-04normal

2.230.000 kr.20.090 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.121.929 kr.2022-08-30 · 4 år siden

Udbudspris implicerer13.3% pa

FMV implicerer14.8% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk lejlighed med skøn altan i attraktiv ejerforening

I Nordvest finder I denne højloftede og moderne treværelses lejlighed, som med sine gennemførte og stilrene løsninger danner en ideel ramme for det unge par eller den lille familie. Her får I en veldisponeret bolig i en attraktiv ejerforening med et stort og lyst opholdsmiljø, hvor køkken og stue ligger i åben forbindelse. Lejligheden rummer desuden to sammenhængende værelser, en rummelig entré samt et indbydende badeværelse. Hertil kommer en sydvestvendt altan, fælles tagterrasser og egen parke