iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 54C, 2. 2

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1962) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1962!α +0.2%✓Sol 87✓2. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.490 kr/m² × 79 m² = 5.489.729 kr.
Amager Strandvej 54C, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
1962
Udbudspris
5.445.000 kr.
Dage på markedet
136d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.440 kr./år
Alpha
0.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.489.729 kr.
69.490 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.479.520 kr.
69.361 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.581.112 kr.
70.647 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.445.000 kr.
68.924 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.489.729 kr.
69.490 kr./m²
+0.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år126.720 kr.
Salgspris5.489.729 kr.
Profit (1 års hold)136.929 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.4%
α (alpha)0.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år175.068 kr.
Salgspris5.874.010 kr.
Profit (1 års hold)569.558 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)0.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år189.288 kr.
Salgspris6.302.209 kr.
Profit (1 års hold)1.011.977 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-34.440 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.720 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)175.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.288 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.445.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.445.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.670 kr.
= Tx-omkostning34.520 kr.
+ Tilbudspris5.445.000 kr.
= Total investeret5.479.520 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.489.729 kr.
− Investeret-5.479.520 kr.
= Spread10.209 kr.
÷ Investeret÷ 5.479.520 kr.
= Alpha0.2%

Mægler

kr/m² (udbud)68.924 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-10normal
151.750.000 kr.1.920.886 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
151.750.000 kr.2025-12-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer-96.4% pa
FMV implicerer-96.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende lejlighed med to altaner nær strand og by

Denne elegante ejerlejlighed på 79 m² forener lys, arkitektur og funktionalitet i et attraktivt og roligt område – og byder på hele to altaner, som giver ekstra uderum og en sjælden fleksibilitet i hverdagen. Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum, hvor store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og skaber en let og indbydende atmosfære. Her er god plads til både spiseafdeling og sofaområde, og de brede glaspartier giver direkte adgang til begge altaner, som fungerer som