iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ane Katrines Vej 18, 3. 1

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -8.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.7%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.086 kr/m² × 45 m² = 3.558.858 kr.
Ane Katrines Vej 18, 3. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.875.000 kr.
Dage på markedet
25d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 23.940 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.558.858 kr.
79.086 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.900.100 kr.
86.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.624.720 kr.
80.549 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.875.000 kr.
86.111 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.558.858 kr.
79.086 kr./m²
-8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
850.000 kr.
18.889 kr./m²
-78.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.5%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år89.460 kr.
Salgspris3.558.858 kr.
Profit (1 års hold)-251.782 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-8.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år123.480 kr.
Salgspris3.807.978 kr.
Profit (1 års hold)31.358 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.9%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år227.862 kr.
Salgspris4.085.569 kr.
Profit (1 års hold)413.331 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år113.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)147.420 kr.
− Ejerudgifter/år-23.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.862 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.875.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.250 kr.
= Tx-omkostning25.100 kr.
+ Tilbudspris3.875.000 kr.
= Total investeret3.900.100 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.558.858 kr.
− Investeret-3.900.100 kr.
= Spread-341.242 kr.
÷ Investeret÷ 3.900.100 kr.
= Alpha-8.7%

Mægler

kr/m² (udbud)86.111 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-09-19family
722.500 kr.16.056 kr./m²
1998-04-06normal
430.000 kr.9.556 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
430.000 kr.1998-04-06 · 28 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret lejlighed med fantastisk lysindfald

Veldisponeret lejlighed med fantastisk lysindfald Velkommen til Ane Katrines Vej 18, 3. 1. – en skøn ejerlejlighed på Frederiksberg med et fantastisk lysindfald, fransk altan og en attraktiv beliggenhed tæt på både metro, indkøb og grønne områder.Lejligheden rummer 45 m² fordelt på en god planløsning med separat soveværelse, rummelig stue, funktionelt køkken, japansk toilet samt badeværelse med separat bruseniche. De brede vinduespartier sikrer et flot lysindfald dagen igennem, og fra soveværels