Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -5.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.4%✓KBH-klassiker 1908✓3. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.841 kr/m² × 67 m² = 4.947.360 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
1908
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.204 kr./år
Alpha
-5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.947.360 kr.
73.841 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
78.030 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.050.841 kr.
75.386 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
77.537 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.947.360 kr.
73.841 kr./m²
-4.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
19.403 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år135.636 kr.
Salgspris4.947.360 kr.
Profit (1 års hold)-145.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-5.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år186.288 kr.
Salgspris5.293.675 kr.
Profit (1 års hold)251.943 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år218.598 kr.
Salgspris5.679.569 kr.
Profit (1 års hold)670.148 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.492 kr.
− Ejerudgifter/år-33.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)218.598 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.947.360 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-280.660 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-5.4%
Mægler
kr/m² (udbud)77.537 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-31normal
3.575.000 kr.53.358 kr./m²
2019-06-24family
1.450.000 kr.21.642 kr./m²
2016-07-18normal
2.595.000 kr.38.731 kr./m²
2014-08-27normal
2.150.000 kr.32.090 kr./m²
2010-02-24family
1.170.000 kr.17.463 kr./m²
2008-11-30normal
1.150.000 kr.17.164 kr./m²
1994-12-23normal
306.307 kr.4.572 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.575.000 kr.2023-10-31 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer11.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig 2V med altan nær Borups Allé på Frederiksberg
Lys og rummelig 2V med altan nær Borups Allé på Frederiksberg Alt er bare lidt større og lidt bedre i denne flotte toværelses lejlighed på Frederiksberg. Du får en stor stue, et næsten lige stort soveværelse og en dejlig dyb altan, hvor man kan grille. Også køkkenet og badeværelset er begge rummelige, og så kommer du til at bo dejligt centralt i byen tæt på hele fire supermarkeder og med et godt sortiment af caféer, spisesteder og specialbutikker inden for kort rækkevidde. Velkommen til!Lejlighe