Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.0%!Sol 58✓Klassisk 1889✓1. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.748 kr/m² × 71 m² = 5.733.132 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1889
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.300 kr./år
Alpha
-8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.733.132 kr.
80.748 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
87.803 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.792.586 kr.
81.586 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.195.000 kr.
87.254 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.733.132 kr.
80.748 kr./m²
-7.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
25.352 kr./m²
-70.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.5%
α (alpha)-8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år96.060 kr.
Salgspris5.733.132 kr.
Profit (1 års hold)-404.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.2%
α (alpha)-8.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år142.068 kr.
Salgspris6.134.451 kr.
Profit (1 års hold)42.499 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.8%
α (alpha)-8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år251.368 kr.
Salgspris6.581.636 kr.
Profit (1 års hold)598.984 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-57.300 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.368 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.733.132 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-500.888 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-8.0%
Mægler
kr/m² (udbud)87.254 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-08-19normal
3.680.000 kr.51.831 kr./m²
2015-03-24normal
2.860.000 kr.40.282 kr./m²
2014-02-28family
1.700.000 kr.23.944 kr./m²
2009-02-12normal
1.700.000 kr.23.944 kr./m²
1995-05-01normal
384.240 kr.5.412 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.680.000 kr.2019-08-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V'er med charme, lys og attraktiv beliggenhed
Midt i hjertet af Nørrebro, i det levende “kaffebar-land”, udbydes nu denne indbydende treværelses ejerlejlighed, blot få skridt fra Sankt Hans Torv.Lejligheden byder på en fleksibel og veldisponeret planløsning med tre regulære værelser, der nemt kan tilpasses dine behov. Her er plads til en rummelig stue med både sofahjørne og spiseafdeling, soveværelse, børneværelse eller måske et inspirerende hjemmekontor eller hobbyrum, mulighederne er mange. Køkkenet fremstår moderne og velfungerende med a