Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·123 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.0%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 78✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.480 kr/m² × 44 m² = 3.277.134 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.699.000 kr.
Dage på markedet
123d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.420 kr./år
Alpha
-12.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.277.134 kr.
74.480 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.723.044 kr.
84.615 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.322.966 kr.
75.522 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.699.000 kr.
84.068 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.277.134 kr.
74.480 kr./m²
-11.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
780.000 kr.
17.727 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.2%
α (alpha)-12.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.2%
Gross rental/år67.620 kr.
Salgspris3.277.134 kr.
Profit (1 års hold)-378.290 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-12.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år96.132 kr.
Salgspris3.506.533 kr.
Profit (1 års hold)-120.379 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-12.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år185.418 kr.
Salgspris3.762.150 kr.
Profit (1 års hold)224.524 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)123.552 kr.
− Ejerudgifter/år-27.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)96.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.418 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.699.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.699.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.699.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.194 kr.
= Tx-omkostning24.044 kr.
+ Tilbudspris3.699.000 kr.
= Total investeret3.723.044 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.277.134 kr.
− Investeret-3.723.044 kr.
= Spread-445.910 kr.
÷ Investeret÷ 3.723.044 kr.
= Alpha-12.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.068 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-23normal
2.395.000 kr.54.432 kr./m²
2018-05-03normal
1.850.000 kr.42.045 kr./m²
2007-06-15normal
1.100.000 kr.25.000 kr./m²
2001-06-26normal
719.000 kr.16.341 kr./m²
1996-08-09normal
233.000 kr.5.295 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.395.000 kr.2021-03-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 VÆRELSES LEJLIGHED MIDT PÅ NØRREBRO - METRO LIGE OM HJØRNET
Charmerende bybase lige ved Den Sorte Plads Stemning er der masser af i den fine toværelses lejlighed, hvor 44 m2 folder sig overraskende godt ud. En oplagt base til forældrekøb, singlen eller det unge par, der drømmer om en lejlighed, der er let at leve i – og som tilmed placerer sig helt perfekt i et af byens bedste brokvarterer. Lejlighedens kvadratmeter folder sig ud med en god rumfordeling. Entréen byder velkommen og leder videre til et nydeligt køkken, der står klar med alt i hårde hvide