iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nygårdsvej 10, 4. 27

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 26.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓56 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nygårdsvej 10, 4. 27

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
1d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.128 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
71.339 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.063.044 kr.
72.554 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
71.339 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
20.536 kr./m²
-71.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år94.272 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)68.452 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år134.592 kr.
Salgspris4.274.650 kr.
Profit (1 års hold)388.422 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år194.925 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)760.365 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-40.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.925 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.339 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-16normal
2.495.000 kr.44.554 kr./m²
2012-06-06normal
1.200.000 kr.21.429 kr./m²
2011-10-19normal
1.095.000 kr.19.554 kr./m²
2005-09-14family
850.000 kr.15.179 kr./m²
1993-08-27normal
160.000 kr.2.857 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2024-04-16 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.5% pa
FMV implicerer26.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og veldisponeret lejlighed med elevator, mulighed for parkering tæt på Svanemøllen Strand

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Her får du en gennemtænkt og veludnyttet planløsning, der udnytter hver kvadratmeter optimalt. Hjertet i lejligheden er den store stue, der rummer både spisestue og opholdsstue i ét sammenhængende rum. Store vinduespartier sikrer et dejligt lysindfald og naturligt lys hele dagen. Køkkenet er separat og velfungerende med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder. Fra entréen med hele tre skabsrum er der en naturlig fordeling af lejlighedens rum. Soveværelset er af god størrelse med adgang fra stuen. Hertil kommer et funktionelt badeværelse. Lejligheden fremstår i pæn stand og er klar til indflytning. Velholdt hovedejendom fra 1963 med gode fællesfaciliteter, herunder elevator, fibernet, fællesvaskeri, cykelkælder og brugsret til kælderrum – samt et hyggeligt gårdmiljø. Der er desuden mulighed for parkering i gården efter først-til-mølle-princippet, hvilket er en sjælden fordel i området. Beliggende på Østerbro finder du denne lejlighed i et roligt og attraktivt kvarter med Svanemøllen Strand, offentlig transport og gode indkøbsmuligheder inden for gåafstand. Caféer, restauranter og byens grønne åndehuller som Kildevældsparken er alle tæt på. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk