iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Platanvej 22C, 2. th

1810 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.885.000 kr.
87.108 kr/m²
Vores estimat
8.885.000 kr.
87.108 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 64.921 · median 79.754 · P90 89.992 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 41.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1970✗Comps -8%✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓Sol 78✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Platanvej 22C, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
8.885.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.868 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.885.000 kr.
87.108 kr./m² · fallback
Investeret
8.940.160 kr.
87.649 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.026.165 kr.
88.492 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.1088.885.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.1088.885.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1064.9216.621.906 kr.-25.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.7548.134.913 kr.-8.4 %8 comps same_road_250m, median 27 m væk · high confidence
Comp-engine · P9089.9929.179.211 kr.+3.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.0392.350.000 kr.-73.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år197.172 kr.
Salgspris8.885.000 kr.
Profit (1 års hold)142.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år274.284 kr.
Salgspris9.240.400 kr.
Profit (1 års hold)574.524 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år303.624 kr.
Salgspris10.199.980 kr.
Profit (1 års hold)1.563.444 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år257.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)334.152 kr.
− Ejerudgifter/år-59.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)197.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)274.284 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.624 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.885.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.885.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.885.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.310 kr.
= Tx-omkostning55.160 kr.
+ Tilbudspris8.885.000 kr.
= Total investeret8.940.160 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.885.000 kr.
− Investeret-8.940.160 kr.
= Spread-55.160 kr.
÷ Investeret÷ 8.940.160 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)87.108 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-06normal
6.302.000 kr.61.784 kr./m²
2005-01-10normal
2.390.000 kr.23.431 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.302.000 kr.2025-09-06 · 1 år siden
Udbudspris implicerer41.0% pa
FMV implicerer41.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot nyistandsat lejlighed med stor vestvendt altan

Her får du en flot nyistandsat kvalitetslejlighed på 102 m², hvor materialer, indretning og planløsning går op i en højere enhed. Lejligheden ligger på 2. sal og byder på en stor vestvendt altan, elevator og mulighed for at leje parkering.Det store køkken ligger i åben forbindelse med stuen og har god plads til spisebordet. Her er rum til både hverdagen og gæsterne, og opholdsrummene fungerer naturligt som et af boligens samlingspunkter. Fra stuen er der direkte udgang til den store vestvendte a