Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 42.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓Sol 78✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
72d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.296 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
88.186 kr./m² · fallback
Investeret
9.050.820 kr.
88.734 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.119.179 kr.
89.404 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.995.000 kr.
88.186 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
88.186 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
23.039 kr./m²
-73.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år180.744 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)124.924 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år257.856 kr.
Salgspris9.624.650 kr.
Profit (1 års hold)831.686 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år287.196 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.562.636 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år257.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)334.152 kr.
− Ejerudgifter/år-76.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)180.744 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.196 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.186 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-06normal
6.302.000 kr.61.784 kr./m²
2005-01-10normal
2.390.000 kr.23.431 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.302.000 kr.2025-09-06 · 1 år siden
Udbudspris implicerer42.7% pa
FMV implicerer42.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
102 gennemrenoverede m2 i smørhullet mellem Frederiksberg & Vesterbro
Så er der godt bolignyt for den byglade solist, parret i alle aldre eller sågar den lille familie. I skal se nærmere på 102 m2 i form af en gennemrenoveret lejlighed med en stor, solrig altan til. Tænk sig at kunne træde direkte ud i bybilledet og vælge imellem Frederiksberg Allés elegance i den ene retning og Vesterbrogades hippe energi i den anden. Det er nu engang tilfældet! Grønne åndehuller, hyggelige caféer, restauranter og teatre ligger som perler på en snor – for ikke at nævne velassort