Nordre Fasanvej 166, 3. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view

Top-pick score

69/ 100

B — solid

AVM signal9/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-A bydel (frederiksberg)
·Best afkast 23% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 17.1% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case

✓ 6 · ! 0 · ✗ 0

✓α +3.2%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100✓3. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.522 kr/m² × 79 m² = 6.124.228 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

79 m²

Værelser

Byggeår

1913

Udbudspris

5.895.000 kr.

Dage på markedet

21d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.750 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 41.496 kr./år

Alpha

3.2%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.124.228 kr.

77.522 kr./m² · XGBoost

Investeret

5.932.220 kr.

75.091 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.242.507 kr.

79.019 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

5.895.000 kr.

74.620 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.124.228 kr.

77.522 kr./m²

+3.9% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.550.000 kr.

19.620 kr./m²

-73.7% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

5.9%

α (alpha)3.2%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast5.9%

Gross rental/år157.584 kr.

Salgspris6.124.228 kr.

Profit (1 års hold)349.592 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

13.9%

α (alpha)3.2%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.7%

= Total afkast13.9%

Gross rental/år217.308 kr.

Salgspris6.552.924 kr.

Profit (1 års hold)838.012 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

23.5%

α (alpha)3.2%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.4%

= Total afkast23.5%

Gross rental/år321.996 kr.

Salgspris7.030.614 kr.

Profit (1 års hold)1.420.390 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år511.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-76.650 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.

= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (79) × 12 mdr

= Langtidsleje/år199.080 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.

− Ejerudgifter/år-41.496 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.584 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)217.308 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)321.996 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+35.370 kr.

= Tx-omkostning37.220 kr.

+ Tilbudspris5.895.000 kr.

= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.124.228 kr.

− Investeret-5.932.220 kr.

= Spread192.008 kr.

÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.

= Alpha3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)74.620 kr.

Mæglerdanbolig Frederiksberg

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-03-31normal

4.300.000 kr.54.430 kr./m²

2018-07-12family

1.480.000 kr.18.734 kr./m²

2014-02-12normal

1.925.000 kr.24.367 kr./m²

2001-03-05normal

1.299.668 kr.16.451 kr./m²

1996-10-15normal

486.000 kr.6.152 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.300.000 kr.2024-03-31 · 2 år siden

Udbudspris implicerer17.1% pa

FMV implicerer19.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og meget fleksibel 3V med solrig altan - til parret, den lille familie eller til deling

Flot og meget fleksibel 3V med solrig altan - til parret, den lille familie eller til delingDet er en ualmindeligt alsidig treværelses lejlighed, vi her udbyder til salg på Frederiksberg. Her kan parret med og uden børn finde sig til rette, og da lejligheden byder på både en stue og en spisestue – samt et stort soveværelse – er der masser af rum til at indrette sig efter egne behov. Lejligheden egner sig også fint som delelejlighed. Og for børnefamilien er foreningen meget familievenlig, hvilket