Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.1%✓Sol 100✓3. sal✓87 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.702 kr/m² × 87 m² = 6.586.040 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.944 kr./år
Alpha
-18.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.586.040 kr.
75.702 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.707.243 kr.
77.095 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.586.040 kr.
75.702 kr./m²
-17.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
22.989 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.1%
α (alpha)-18.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-16.1%
Gross rental/år163.296 kr.
Salgspris6.586.040 kr.
Profit (1 års hold)-1.295.484 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.3%
α (alpha)-18.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år229.068 kr.
Salgspris7.047.063 kr.
Profit (1 års hold)-768.689 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.5%
α (alpha)-18.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år307.548 kr.
Salgspris7.560.774 kr.
Profit (1 års hold)-176.498 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-55.944 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)229.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.586.040 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.458.780 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-18.1%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-10normal
5.200.000 kr.59.770 kr./m²
2016-11-04normal
3.700.000 kr.42.529 kr./m²
2010-04-21family
2.000.000 kr.22.989 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.200.000 kr.2021-07-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer4.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv 2V med mulighed for et 3V i Nimbusparken - fantastisk lys, kæmpe altan og lækkert interiør
Eksklusiv 2V med mulighed for et 3V i Nimbusparken - fantastisk lys, kæmpe altan og lækkert interiørMan skal kigge sig rigtig godt omkring for at finde en flottere toværelses lejlighed end dette fine eksemplar i Nimbusparken. Du får masser af plads, et fantastisk lysindfald, en kæmpe altan samt et lækkert snedkerkøkken, Dinesen-gulve og hvidevarer fra Gaggenau. Placeringen er Nimbusparken er også et stort aktiv. Det er her, de kendte Nimbus-motorcykler og Nilfisk-støvsugere blev produceret i s