iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hyacintgården 5, 1. 4

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 40.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1968✗α -4.9%✓Sol 76✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.091 kr/m² × 72 m² = 4.110.587 kr.
Hyacintgården 5, 1. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1968
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
31d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.604 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.110.587 kr.
57.091 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
60.036 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.182.916 kr.
58.096 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
59.653 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.110.587 kr.
57.091 kr./m²
-4.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
550.000 kr.
7.639 kr./m²
-87.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år99.276 kr.
Salgspris4.110.587 kr.
Profit (1 års hold)-112.757 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-4.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år143.340 kr.
Salgspris4.398.328 kr.
Profit (1 års hold)219.048 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.3%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast16.3%
Gross rental/år276.310 kr.
Salgspris4.718.954 kr.
Profit (1 års hold)672.644 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-47.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)143.340 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.310 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.110.587 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-212.033 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)59.653 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-31normal
3.053.000 kr.42.403 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.053.000 kr.2025-05-31 · 1 år siden
Udbudspris implicerer40.7% pa
FMV implicerer34.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Det er få skridt fra Amagerbrogade i Sundbyvester på Amager, at I finder denne store treværelses lejlighed, som er fuld af muligheder. I kan nemlig sætte jeres eget præg på boligen, hvor I får en lys stue, et hyggeligt køkken-alrum, et rummeligt soveværelse og et badeværelse med separat brus. Ydermere kan I se frem til at nyde udelivet på en stor, vestvendt altan. Jeres kommende hjem ligger centralt på Amager, hvor alle hverdagens fornødenheder er til rådighed lige uden for hoveddøren. Der er f