← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 68F, 3. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -7.6%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓3. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.093 kr/m² × 54 m² = 3.623.000 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.184 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.623.000 kr.
67.093 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
72.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.671.577 kr.
67.992 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.895.000 kr.
72.130 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.623.000 kr.
67.093 kr./m²
-7.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
820.000 kr.
15.185 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år72.456 kr.
Salgspris3.623.000 kr.
Profit (1 års hold)-224.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-7.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år107.448 kr.
Salgspris3.876.610 kr.
Profit (1 års hold)63.838 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.5%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år168.654 kr.
Salgspris4.159.204 kr.
Profit (1 års hold)407.638 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-44.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.654 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.623.000 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-297.220 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-7.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.130 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-07-10normal
1.850.000 kr.34.259 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.850.000 kr.2018-07-10 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner – Klassisk københavnercharme – God planløsning – Central beliggenhed
To altaner – Klassisk københavnercharme – God planløsning – Central beliggenhedVelkommen til Frederikssundsvej 68F, 3. th. – en charmerende og veldisponeret 2-værelses lejlighed med to altaner, smukke plankegulve og klassiske detaljer, der skaber en varm og indbydende atmosfære. Lejligheden byder på en god planløsning, hvor entréen giver adgang til samtlige rum. Stuen fremstår lys og rummelig med plads til både spiseafdeling og sofahjørne, mens de store vinduespartier sikrer et behageligt lysind