Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 21.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓1. sal✓51 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.568 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
86.176 kr./m² · fallback
Investeret
4.423.220 kr.
86.730 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.453.262 kr.
87.319 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
86.176 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
86.176 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
920.000 kr.
18.039 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år86.832 kr.
Salgspris4.395.000 kr.
Profit (1 års hold)58.612 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år123.552 kr.
Salgspris4.702.650 kr.
Profit (1 års hold)402.982 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år199.485 kr.
Salgspris5.045.460 kr.
Profit (1 års hold)821.725 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-35.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.552 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.485 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.395.000 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-28.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.176 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-05normal
2.995.000 kr.58.725 kr./m²
2018-11-22family
1.265.192 kr.24.808 kr./m²
2015-01-29normal
1.280.000 kr.25.098 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2024-07-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.1% pa
FMV implicerer21.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende 2-værelses lejlighed med altan
Velkommen til Æbeløgade 44, 1. tv. – en lys og indbydende 2-værelses lejlighed med en skøn altan, flotte detaljer og en attraktiv planløsning. Her får du en bolig, hvor charme og funktionalitet går hånd i hånd, og hvor de veludnyttede kvadratmeter skaber de perfekte rammer om hverdagen.Lejligheden byder på en rummelig og hyggelig stue med et fantastisk lysindfald og en smuk indbygget københavner-reol, som tilfører både karakter og praktisk opbevaring.Fra stuen er der udgang til den dejlige altan